Kantoren zonder energielabel C verliezen waarde
Kantoorgebouwen die geen energielabel C hebben zijn bijna twintig procent minder waard geworden sinds de verplichting hiertoe vanaf 1 januari 2023. Dit blijkt uit onderzoek van de Universiteit Maastricht.
Onderzoekers Piet Eichholtz, Nils Kok en Xudong Sun hebben namens de universiteit Maastricht onderzoek gedaan naar de waardebepaling van kantoorgebouwen in relatie tot het energielabel dat een gebouw heeft. Hierover schrijven de onderzoekers in augustus in het economenvakblad ESB. Investeerders blijken de energielabels van kantoren goed in de gaten te houden, zo wordt geanalyseerd. Vastgoedeigenaren betalen bijna twintig procent minder voor kantoren zonder energielabel C sinds de overheid de label-C-verplichting in 2018 aankondigde. De prijs van de minst zuinige kantoren, met label G, ging met bijna veertig procent omlaag.
Nils Kok, hoogleraar vastgoedeconomie in Maastricht: "Vooral de onderkant van de markt, met de echt onzuinige gebouwen, is gigantisch in prijs gedaald. Er zijn op dit moment zo'n 8500 kantoren met een label G. Het is de vraag of dat soort kantoren nog verduurzaamd gaat worden, nu er door het thuiswerken minder vraag naar kantoren is."
Reacties
De gebruikersmarkt lijkt nog niet onder de indruk van de regelgeving: huren voor onzuinige, bruine gebouwen zijn weliswaar lager dan voor zuinige, groene gebouwen, maar dit was al zo voordat de regelgeving in werking trad en kan deels verklaard worden door de beperkte impact van de regelgeving op huurders – vooralsnog worden gebouwen niet door handhaving gesloten, en eventuele boetes zijn er alleen voor de eigenaren.
De kapitaalmarkt heeft echter wel sterk op de verordening gereageerd: het verschil in gemiddelde verkoopprijs tussen kantoorgebouwen met een energielabel van C of hoger en kantoren onder de label C-norm is met twintig procent toegenomen. Dit gemiddelde effect wordt voornamelijk veroorzaakt door kantoorgebouwen met een energielabel G – ‘bruine’ gebouwen die duidelijk niet aan de eisen voldoen. De norm heeft daarmee geleid tot een flinke financiële prikkel voor gebouweigenaren om in actie te komen. Belangrijk om te realiseren is dat de onderzoekers het causale effect van deze prikkel aantonen: daarvoor zorgen de exogene aankondiging van de label C-verplichting die maar een deel van de markt raakt en de door de onderzoekers gehanteerde difference-in-differences-benadering.
Motivatie
De motivatie van vastgoedeigenaren is cruciaal voor het verbeteren van de energieprestaties van gebouwen. Een recent Engels onderzoeksrapport (BEIS, 2021) suggereert dat kleinere, niet-institutionele eigenaren minder snel in actie komen, waardoor veel kantoren niet voldoen aan de label C-norm. Dat lijkt te maken te hebben met de toegang tot kapitaal. Normering in samenhang met een al dan niet door de overheid ondersteunde financieringsregeling lijkt dus het devies.
De handhaving van de label C-verplichting kan beter. De label C-verplichting werd in 2018 aangekondigd, maar per einde 2022 was dertig procent van de kantorenvoorraad nog niet voorzien van een energielabel. Van de kantorenvoorraad met een energielabel had 78 procent een label C of beter. Handhaving wordt effectief als het gevolgen heeft voor de gebruikers, met een duidelijk pad naar sluiting van een gebouw bij niet-naleving – dat zal de vraag van huurders naar inefficiënte gebouwen verder doen afnemen en de businesscase om te investeren in de energie-efficiëntie van gebouwen sterk verbeteren.
De businesscase voor gebouwverbetering dient volledig gemaakt te worden. In de aanloop naar de label C-verplichting zijn er verschillende rapporten gepubliceerd over de kosten die gepaard gaan met de verbetering van het energielabel van een (kantoor)gebouw. Vaak zijn die cijfers gebaseerd op schattingen, en niet op daadwerkelijke besparingen. Het Economisch Instituut voor de Bouw en Energieonderzoek Centrum Nederland becijferden vóór invoering van de label C-verplichting dat dit bij honderd procent naleving een investering zou vereisen van ruim 860 miljoen euro en zou gaan leiden tot een energiebesparing in de kantorenmarkt van bijna 25 procent (EIB, 2016). Deze energiebesparing vormt het directe rendement op de investering, maar is vooralsnog niet inzichtelijk. Onderzoek naar de effecten van gebouwverbetering op daadwerkelijk energieverbruik, zoals recent uitgevoerd voor woningen (Eichholtz et al., 2023), kunnen deze besparing inzichtelijk maken. Daarnaast dienen gebouweigenaren de indirecte effecten van energie-efficiëntie mee te nemen in de berekening van het rendement op de investering. De sterke afwaardering voor onzuinig vastgoed die wij in ons onderzoek vinden, vormt een belangrijk onderdeel van de business case. En tot slot dienen gebouweigenaren zich er van bewust te zijn dat de financierbaarheid van minder duurzaam vastgoed op de helling staat, hetgeen de kosten van kapitaal verhoogt. Verschillende Nederlandse banken, bijvoorbeeld ING Real Estate Finance, stellen eisen aan de minimale energie-efficiëntie van onderpand bij het verstrekken van vastgoedfinanciering. Duurzaamheid op de vastgoedmarkt lijkt dus niet langer een luxe, maar een noodzaak.
